不动产登记纠纷处理机制：“民行交叉”的困惑 | 前沿

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不动产纠纷处理，尤其是直接涉及不动产登记的纠纷，应当通过行政诉讼还是民事诉讼解决一直是司法界的难题。诉讼机制决断困难的背后，是对不动产登记性质的认识存有分歧。北京航空航天大学法学院龙卫球教授在《不动产登记性质及其纠纷处理机制问题研究》一文中，通过对司法和学理中不同的处理方式进行分析，提出了不动产登记活动“两体两面”的观点，对走出不动产纠纷处理机制的抉择困境有着重要意义。

2016年，最高法在《物权法司法解释（一）》中就不动产登记纠纷处理难题给出了明确的回应。该《解释》第1条规定，“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠予、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。”

一

《物权法司法解释（一）》第1条的规范分析

从字面上来看，该条似乎分为两个层次，第一句与第二句构成了“一般”与“特殊”的逻辑关系。然而该条背后还存在一层更基础且未明确表达的规范含义。即 “不动产登记纠纷应当按照行政诉讼处理”。

从第1条的前一句可以看出，涉及不动产物权归属、登记基础问题允许当事人提起民事诉讼。按照“明定某某即为排斥其他”的语义解释方法，在这两种情形之外的不动产登记纠纷应当通过行政诉讼处理。从更广泛的纠纷解决机制来看，在此两种纠纷中提起民事诉讼仅仅是例外情形。

因此该条解释完整展开应当是三层意思：首先，对于不动产登记纠纷，应依据行政诉讼机制处理，而不是采取民事诉讼机制；其次，对于不动产纠纷，虽然应该以行政诉讼机制为主，但是存在两种例外，即不动产物权归属争议以及作为登记基础的法律关系效力争议；最后，在上述两种例外情形下，如果当事人提起了行政诉讼且附带民事诉讼的话，则立即构成提起独立民事诉讼的限制。

二

目前有关不动产登记纠纷处理机制的不同学理见解

（一）民事行为与民事诉讼说

该观点认为不动产登记不能看成是旨在实施公权力的行政行为，而应该被看成是作为不动产物权变动原因的法律行为的一部分，是借用登记机关公信力的一种公示行为。登记实际上是服务于物权变动公示的民事活动功能。因此不动产登记纠纷应该按照民事诉讼机制解决。

（二）行政行为与行政诉讼说

该说认为不动产登记本质上属于行政行为，应该按照行政行为的纠纷解决和救济途径加以处理。当然该说中不同的学者对于当事人以不同原因提起两种诉讼，而两种诉讼又存在冲突的问题有不同的见解。

（三）民行区分说

该说认为，不动产登记本身内部存在可区分性，进而在诉讼机制上也存在区分的必要性，因为不同的登记纠纷指向的利益属性并不相同。

（四）行民统一说

该说支持不动产登记本身是行政行为，同时赞成不动产物权权属争议、不动产登记基础争议属于民事争议。但出于社会效果的考虑，包括简化诉讼、节约私法成本、方便诉民等目标，应当对不动产纠纷中的行民审理机制予以整合。

《物权法司法解释（一）》第1条基本上在理论上采纳了第二种学说，同时在技术上一定程度兼顾了第四种学说。

三

对上述观点的批判与发展

（一）四种观点的局限：“一体两面”

上述四种观点虽然存在严重的分歧，但存在一个重要的共同点，即这种分歧是在“一体两面”的意义上展开的。其中，“一体”指登记机关，登记机关是登记行为的主体，而且是唯一主体。“两面”是指登记行为的两个属性——行政行为和民事行为两重外观属性。不同的是，各种观点各自从本质上试图论证，只应该接纳其中一面属性。

（二）登记活动的真实结构：“两体两面”

不动产登记应该存在管理登记和权利登记两个范畴，由此，登记机关具有“两体”的特点。登记机关或为登记管理主体，或为权利登记主体，两者在功能、对象、事项、效果等层面上都存在严格区分。也就是说，不动产登记包括两个在功能上根本区分的子体系。具体区分如下图：

	管理登记	权利登记
功能	服务于国家对于不动产管理利益的管理活动，保障国家对于不动产状况的了解和管理利益	确认当事人物权权属或者变动，保障当事人的物权的正式确认要求或已经发生主体变更的公示要求
事项	不动产标识登记或初始登记	不动产物权确认或变动登记
登记基础	法定登记义务 不动产标示登记是登记机关和不动产权利人的共同义务，不动产权利人有义务申请登记，登记部门也可以依据职权登记。	自愿 不动产权利登记属于当事人自愿的活动。在不动产变动登记中，采双方当事人共同申请主义。登记机关只是被动参与。

自近代法以来，不动产登记已从单纯的管理登记逐渐发展为越来越重视权利登记，并对二者进行严格区分，将其分别作为行政活动和民事活动加以处理。我国《物权法司法解释（一）》第1条将不动产登记所产生的相关争议隐含地不加区别地归入行政行为，并且纳入行政诉讼机制处理，这种解决方案是值得商榷的。

参考文献：龙卫球：《不动产登记性质及其纠纷处理机制问题研究》，载《法律科学》2017年第1期。 

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实习编辑：杨怿瑽

责任编辑：崔耀烨

图片编辑：师文、李欣南、刘小铃、金今